资产证券化有哪些流程？
1、组建被证券化的资产池。
SPV以资产池为基础向投资者发行证券化产品。原始权益人一般都拥有一个具有稳定现金流的资产而这一资产又存在变现需求，因此希望将其转化为资产池以实现融资，同时，又因为担心这一转化行为中所存在的风险因而需要一个风险隔离的机构来完成这一转化。SPV作为一个被原始权益人所特别控制或拥有50%以上股份的独立法人机构就是为这一目的所服务的。由SPV收购房地产债权并将其转化成为资产池。之所以由SPV向原始权益人收购房地产债权，是由于如果作为原始权益人的开发商自身持有债权再转化为资产池就会产生利益冲突，一旦将来在发行资产证券化产品出现了问题，原始权益人和SPV就难以有效隔离。同时，SPV为了完成将来在市场上顺利发行证券化产品，一般也会要求原始权益人转让债权而不是自持债权。
2、建立必要的信用增级措施。
由于目前我国信用体系尚不健全，评级机构公信力较弱，因此有必要在资产证券化过程中设置必要信用增级保障程序。信用增级可以分为内部增级和外部增级两种。内部增级一般包括建立超额抵押、证券分层和备用信用证等形式，超额抵押就是指SPV所提供的抵押资产现值要大于其所发行证券的价值。证券分层就是指对抵押权进行分层，不同层次的抵押权其信用等级也不同，前面层次的抵押权可以保障后面层次抵押权的实现。外部增级指有金融机构对被证券化的资产提供履行担保，也可以由知名的金融机构对被证券化抵押权进行评级以使证券化产品被市场所接受。
3、评级机构对资产池评估并确定证券化抵押权的等级。
由专业的有资质的评级机构对所组建的资产池进行严格和谨慎的评估、定价和风险测试，并依据测试结果对被证券化资产确定市场等级，以便于证券化制品的发行。这一过程中评级机构应当依据自己的独立判断并遵循真实销售和破产隔离的要求对被证券化资产进行信用分析和等级确定。如果资产评估价值低于投资者要求的价值，原始权益人就需要补充更优质的价值以达到投资者的要求。
4、确定证券化抵押权的价格。
SPV在评估机构确定了证券化抵押权级别之后，依据抵押权的级别在一定幅度之内确定证券化抵押权的价格。证券发行价格一般由承销商确定，而且，证券发行价格一般会稍低于评估价格。
5、券商承销发行证券。
券商承销所发行的证券化制品，并依照相关法律法规和被证券化的资产向投资者进行详细的信息披露，及时更新后续信息和资金流向，以保障投资者的合法权益，维护证券化制品在市场上的公信力和购买力。
6、投资者购买证券。
投资者依照证券化制品的发行信息和价格确定购买证券化制品的种类和数量。一般投资者依据自身风险偏好的不同和对证券化制品的了解，确定所购买的品种。风险偏好程度较强的投资者可以购买风险程度较大的证券化产品。而风险偏好程度较小的较为保守的投资者则可以购买风险程度较低的证券化产品。
7、托管人托管被证券化的抵押权，SPV依照市场规律在证券市场变现抵押权，获取资金用于企业发展。
托管人依照当事人之间的约定对被证券化的抵押权进行保管，以保证其被真正用于抵押权的抵押，而SPV则可以依据证券发行的条例和其他规定将被证券化的抵押权予以证券化，在二级市场上变现，获取资金。
8、成立专门的信托基金以将证券的销售收入转移给原始权益人，原始权益人获取融通资金后及时履行对SPV的资金义务，SPV向原始权益人支付购房款后履行对原始权益人的支付义务。
SPV以专门的信托机构将证券化抵押权的变现所得支付给需要融通资金的原始权益人，并且，依照约定，SPV要将其所获得的证券化融资所得用于专门的用途。同时，原始权益人要履行自己的资金义务。在原始权益人将房款支付完毕之后，就要履行自己的支付义务，将房款支付给SPV。
9、专门的信托机构管理被证券化的资产池的资产和相关投资者的资金，SPV将依照市场的需要及时地对被证券化的资产进行管理，同时，依照约定及时还本付息。
这一程序涉及被证券化制品的投资服务和管理的事项。一方面，被证券化制品的管理机构要对被证券化的资产进行管理，要对投资者的资金进行管理，要按照投资者的意愿及时地为投资者分配收益，要依照有关的法律规定履行自己的管理责任，另一方面，SPV也要依据市场的规律